仕事や家庭の事情によって、それまで住んでいたアパートの一室を引き払う事になりました。その際、壁紙が古くなっていたのでこれは更新すべきか悩んでいました。この場合、住んでいた人は退去時に、壁紙の補修を負担しなければいけないのでしょうか？

■補修義務と原状回復の定義

さて、退去時における補修義務と原状回復について、入居してから退去するまでの間、壁紙や畳などは自然と劣化していきます。もし、退去するときに大家さんから「修理代を出して」と言われた場合はどうなるのでしょうか？

タバコのにおいやペットのひっかき傷などの場合は退去時に入居者が負担する事になりますが、自然劣化の場合は負担しなくてもよい決まりとなっています。これは、国土交通省が定めた原状回復を巡るトラブルとガイドラインによるものです。

つまり、経年劣化に関しては大家さんが負担することを前提に、ただの経年劣化であるか、もしくは借りる側の使い方ひとつに問題があったのか、なかったのかという線引きになります。これが原状回復の定義というわけです。

■実際の負担は？

壁紙の張替えをする際、ただの経年劣化と判断された場合、大家さんが負担する事になっています。しかし、その負担額はどのように計算されるのでしょうか？実は、家賃の中にしっかりと含まれています。

家賃の内訳は経年変化などによる修繕費用が含まれていますので、故意であることを除き、自然劣化であると判断された場合、その修理は家賃で賄われています。したがって、退去時に敷金からは差し引かれません。

■残存価値における壁紙などの補修費用

壁紙含め、物件における退去時の補修についての話になりますが、その際の残存価値による補修費用について、負担額はどの位でしょうか？なお、負担額は前述のとおり、家賃に含まれていることを前提とします。

アパートに約4年程度住んだとします。普段通りに使い、壁紙も何ら問題なく使ってから4年後に退去します。この場合は入居後4年以内であるとみなされ、その際の壁紙における残存価値については、約50％程度であると計算されます。

参考に約10年程度住んだ場合(前述と同じ条件で)はというと、残存価値そのものが0～20％程度に下がってしまいます。それだけに、残存価値における壁紙などの補修費用は、在住期間により左右されます。

●この場合は要注意！
借主が、壁紙の一部分を黒ずませてしまいました。その為、退去時のチェックで大家さんからその際の補修費用の負担をお願いされました。では、どうしてそうなったのでしょうか？

この場合、借りる側の使用問題で、経年劣化による敷金からの負担は適用されません。最終的には自己負担で壁紙の張替えをすることになりました。一部分の修理をしたとしても、元からの壁紙と比べるとパッチワークのような感じとなり、逆に違和感を感じます。

退去時における修理は誰の負担になるかという問題については、借りる側と大家さんの双方が、国土交通省が定めたガイドラインを互いに理解することを前提に、大家さんと借主さん双方による協議で、最適な案を提案することが妥協策といえるでしょう。

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