敷金を償却した場合の消費税の扱いについては、処理の方法がわかりづらいものです。敷金償却と消費税の関係について紹介していきましょう。

■敷金の償却について

アパートやマンションにおける賃貸借契約を行う上で、「敷金特約」と呼ばれる特別な決まりごとのような事項です。

敷金の考え方として、借りる側は、部屋の状態が、原状回復（元通りに等しい）であれば、全額返還されるものと考えていますが、契約上の特約として、敷金償却が数か月分と記載されて借りる側に示されているのであれば、原状回復の状態であっても決められた月分の金額は、返還されないものとなっています。関西地方では、「敷金下引き」として一般的のようです。

関東地方であっても、契約に記載されていれば、当然の事として効力があるのです。（目安としては2か月分位の償却ですが確定したものではない。）トラブルにならないように、貸主や管理会社は、説明の義務を果たさなければなりません。

■家賃に対する消費税の対象

通常、アパートやマンションの家賃には、消費税はかからないものです。賃貸借契約書には、居住用に借りているのか、事業用にかりているのかで課税対象か非課税なのかを判断しています。

わかりやすく言うと契約上で事業用と定めた場合には課税対象となります。また、居住用の部屋を、後から事業用に使用した場合にも課税対象となるので、使用変更の停止又は、事業用としての契約変更が必要なので注意しましょう。

◎敷金も賃貸契約に準じる
敷金においても。事務所や飲食店など、事業用の場合は課税対象なので、消費税を仮受けすることになります。消費税は、借主のものではなく、国へ納める為の預かり金なのです。

■敷金償却の消費税の処理について

敷金償却の消費税があるものとして、処理方法の例を交えて紹介しましょう。

【例えとして】
月額20万円の事務所の家賃（消費税別）を借りる場合に、敷金4か月を受け取り、その敷金の償却は1か月分が決まっています。契約期間は2年となっている場合の取り扱いです。
（敷金20万円×4＝80万円）

敷金の預かりが80万円の中で1か月分は償却されますので、長期前払費用として処理します。この時の消費税も長期前払費用として扱いますので、振替として処理します。

・敷金80万円-（20万円×1.08％（決算時の消費税を使用する））＝80-21.6＝58.4万円（返却金）

■敷金償却の決算時の計算

2年契約のうちの償却費用20万円×1.08％＝21.6万円が償却費用ですが、2年に満たない場合の年割として2分の1相当を償却するので、21.6万円×1/2＝10.8万円となります。（消費税8,000込み）

・家賃＝100,000 円
・長期前払費用＝108,000円
・仮払消費税＝8,000円

尚、前払費用の扱いは決算時に計上することになりますので、消費税の処理も行います。また、消費税の扱いは固定ではありません。2019年の10月1日に10％の導入予定ですので税率にも注意しましょう。

■まとめ

敷金償却の消費税の扱いは、課税対象であれば、処理をすることになります。消費税は、課税対象となる借主から前受けした償却金額に、消費税を足した金額を差し引くことになります。

償却の割合については契約に従うか、あるいは、契約期間の月割りや年割で計算される場合もあります。このような決め事は、賃貸借契約に記載される事が望ましいでしょう。

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