入居してから約2年程度住み、引き続き契約を継続する方もいれば、新たな住まいを見つけてから引っ越す方もいます。普段通りに住んで、過失による損傷がないので、敷金が返ってくると思ったら・・・。どうやら敷金が少なくなっているようです。これは一体どういう事でしょうか。

■契約書を読むと・・・

特約という文字が、契約書に出てきますね。これはどういう意味なのでしょうか？　その意味を知るべく、改めて読み直すことにしました。契約書の中には特約について詳しく書かれていました。

特約には、原状回復やハウスクリーニングなど様々な内容が記されているようです。つまり、原状回復原則と違う内容により、退去するときに精算をしなければなりません。本来なら経年変化などは貸主が負担しなければなりません。

◎原状回復による特約
つまり、畳を入れ替えたりクロスを新たに張り替える必要があると判断された場合により借主が負担しなければなりません。不動産会社などはこの特約を利用して退去される方に対して、会社側の負担を減らすため、借主のその費用を請求する場合があります。

◎ハウスクリーニングによる特約
部屋を出る際、次の方に気持ちよく住んでいただくためにハウスクリーニングをすることがあります。しかし、これも特約により借主負担とさせる場合があります。ペットを飼っている方は次の借主がそのアレルギーを持っている方に配慮するために、消臭費用を負担させているからです。

■簡単に認められない特約

しかし、特約といっても簡単に認められる案件なのでしょうか？　実際にはすべては認められず、一部のケースのみ認められる程度です。国土交通省では以下の条件によって特例が認められています。

①要特約であり、合理的かつ客観的理由を有している場合
②原状回復義務を超えた場合、それに伴う修繕等の義務を負わなければならない。それを借りる側が認識していること
③特約に伴う義務負担とその意思表示について、借りる側が認識をしていること

契約書には特約が書かれている場合があります。例えば、経年劣化などに伴う場合は貸主負担となるべきケースではあるものの、借主が負担しなければならない場合は基本的に問題ありません。しかし、特約だからといってすべてが問題なしと判断できるわけではありません。

■特約も契約トラブルの原因

この特約が原因で、退去の際に借主がどうして負担しなければならないのか、といったトラブルは起こりうる案件となります。賃貸物件は一つの契約ですので、特約が認められようが、消費者契約法が存在するからです。

そのガイドラインによると、特約を有効にするためにはある一定の要件を満たさなければならないことを前提に、その案件を満たしてない場合は特約による借主負担を認めることが出来ないとされているからです。

ハウスクリーニングや畳の張替えなど、費用面について具体的な金額を明記すれば特約として借主負担となった場合、金額を把握しやすくなり、このくらいの金額を払う必要があるんだなと判断しやすくなるからです。ただし、金額については市場相場が考慮されている必要はあります。

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