賃貸契約時に、家賃の1ヵ月～3ヵ月の敷金が必要になります。しかし、その契約した賃貸を退去するとき、汚れや損傷がある場合、費用を負担するのは、貸した側なのか借りた側なのか、トラブルに発展するケースもよくあります。

■敷金の目的！

敷金は、借りた側が部屋を汚くしたり壊した場合、修繕費用として、充てるための貸した側が預かるお金になります。簡単にいえば、貸した側の保険ですね。借りた側が家賃を滞納した場合の担保にもなるわけです。

しかし家賃滞納もなく借りた側が、原状回復した状態で変換を行えば、全額返納される考えになります。しかしこの場合、法的な縛りがなく、貸した側が何かを理由に原状回復必要になるとなったとする場合、戻ることはほとんどありません。

■原状回復を理解する！

退去時に、敷金を何事もなく、変換してもらうため、原状回復とは何かを考えなければいけません。

借りた側と貸した側が契約書類などで明記がない限り、敷金が戻るのは、退去するまでわからないのです。ここで理解してないと誤解になるのは、借りる側が退去するときに、借りたときの状態に完全に戻さないといけないと思っていることです。

借りた側の故意や過失などにより、通常の環境で起こりえない損耗や破損などは、借りた側の負担になるります。このこと事態は、国土交通省のトラブルとガイドラインで定義されています。

ただし、住んでいる年数がたてば、壁の汚れやキッチンなどの老化は当たり前になります。このような経年変化や損耗はごく普通ですから、原状回復の費用は、本来であれば家賃に含まれることになります。

■経過年数と施行単位とは？

経過年数と施工単位は、敷金を返還する上で大切です。クロスの価値は6年で1円になっています。6年以上借りた家を退去するとき価値は減少していて張替えが必要でも、負担割合を減らせます。

借りた側の負担は、その時点でのクロスの価値相当分だけです。一部の壁を汚して、クロスの修繕になるとき、平方メートル単位の負担分としています。借りた側が、全面張替えを促しても、すべて負担する必要はないのです。

■契約前に確認しトラブル回避

借りた側が部屋を綺麗に使用する善管注意義務果たせても敷金はいくら戻るのか？　慣習として、ハウスクリーニング費用を貸した側が、請求することが多いため、全額戻ることは少ないのです。

ハウスクリーニングは、契約書に特約として借りた側負担となる場合が多いと考えていいでしょう。

ハウスクリーニングを依頼する会社にもよりますが、基本的には敷金の中で補いますが、国土交通省のガイドラインは参考程度なので、ガイドラインに沿わなくても違反にはなりません。

このため契約時にしっかり、ハウスクリーニング費用負担明記があれば、ガイドラインと契約書では契約書が優先されることとなります。

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