敷金の特約って何？
敷金の特約にはハウスクリーニング費用は借主（入居者）が負担すると記載されている場合が多いのですが、この敷金の特約ってそもそも、どういったものを言うのかと言いますと、特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）とは、原状回復の原則とは異なる契約内容によって、退去時精算する契約内容の事です。

原状回復の原則では、経年劣化や通常損耗は貸主負担、借主の故意や過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗や毀損は借主負担となっているのですが、敷金の特約によって、経年劣化や通常損耗も借主負担とする契約内容になります。
本来であれば、ハウスクリーニング費用や畳に表替えの費用、襖の張替え費用、クロスの張替え費用などは経年劣化・通常損耗に分類されるため、これらの補修・修繕費用に関しては原則貸主負担なのですが、敷金に特約を設ける事で、これらの費用は借主負担になってしまうのです。
こういった敷金特約が一般的になりつつあります。

敷金をめぐるトラブル
こうした敷金に特約を設ける事で、貸主は本来負担しなければいけない費用を借主の負担にすることが出来ます。
しかし、元々敷金は退去時の返還をめぐるトラブルが非常に多いのが現状で、原状回復の認識なども一般の方と共有しているとはいえない状況で、こうした特約が付いてしまう事で、ますますトラブルが多くなって行ってしまいます。
こうしたわかりづらい特約はトラブルのもとになりますし、借主も不動産業者の担当者も気持ちよい取引で終わることが出来ません。
貸主は不動産業者などに、全て任せており現場に立ち会うことは少ないでしょうが、不動産業界全体を考えるうえで決して良いものではないと思われます。

特約があれば絶対負担しなければいけないのか？
本来貸主負担である部分を借主負担にしてしまうのですから、借主には不利な契約になってしまいます。
このような特約は絶対なのでしょうか？賃貸借契約は民法上の契約にあたります。
民法上の契約である以上、お互いが納得して契約が締結されている限り、この特約は有効になるというのが法律の建物です。
これを「契約自由の原則」と言います。
しかし、この特約が全て有効になってしまうと「設備の故障も借主負担」などという、借主が一方的に負担を強いられてしまう、理不尽な契約なども通ってしまうことになります。こうしたケースを防ぐために、裁判所は借主の保護をしています。
裁判所では、借主と貸主の間に情報量や交渉力に差がことを認め、借主が不利となる特約が有効になるためには、一定の要件が必要であるとしています。
要件が満たされていなければ、契約は無効になります。